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空間盡職調查報告
生成日期 2026-09-04 · 編號 HC-20260904-01
寶翠園 2座 高層 20/F（薄扶林道 89 號）
西環 · 11 校網 · 樓齡 25 年 · Scenario：長者家庭（醫療 30% · 風險 25% · 交通 20%）
穩陣選擇 — 對長者家庭嚟講係好盤
最大賣點係隱藏醫療圈：瑪麗醫院 1.6km ＋ 三間復康中心 800m 內 ＋ 公園 350m，行人天橋直達唔使過馬路。評分會跟唔同 scenario 自動加權。
隱藏成本 地產網站唔會講
斜坡維修責任 — 後山 3 條註冊人造斜坡（最近 45m），保養責任有機會喺法團。來源：CEDD 斜坡紀錄
強制驗樓將至 — 2001 入伙，2031 踏入 30 年驗樓周期，有機會夾錢大維修。來源：屋宇署
凶宅紀錄 — 大廈無；附近 600m 兩單網絡報導（2021，未證實）。來源：網絡報導層
噪音 — 內園 54dB 尚可；1座向西 63dB 明顯嘈。來源：路政署 + 車流模型
隱藏優勢 平台睇唔到
醫療圈（評分 95） — 醫院 ＋ 復康 ×3 ＋ 公園，天橋直達。來源：醫管局／社署／康文署
校網 hidden gem — 11 校網 ＋ 步行 4 間小學（含般官）。來源：EDB
價格走勢與供需 — 市區 431–752 呎單位售價指數 2026-02→07 +4.6%；港島私人住宅空置率 3.1%、2024 落成 1,691 伙（存量 336,438）。來源：差餉物業估價署（官方指數 + 存量/落成/空置）
景觀有保障 — 前方屬綠化地帶，永久唔會起樓擋景。來源：規劃署 LU 2024
簽約前 · 問管理處三條問題
- 斜坡保養係邊個負責？維修基金夠唔夠 cover？
- 大廈有冇已通過／計劃緊嘅大型維修？幾時夾錢？
- 維修基金結餘幾多？管理費加價紀錄？